「民泊を始めたいので、良い物件を探しています」
「このヴィラを購入して、貸別荘として運営したいです」
Found Nationには、こうしたご相談が日々寄せられます。
もちろん、私たちは物件探しからお手伝いします。
ただ、Found Nationが物件をご紹介するときに考えているのは、「この物件が良いかどうか」だけではありません。
その先にある、
「この物件を、どういう資金計画で購入するのか」
そして、
「購入したあとも、無理なく事業を続けていけるのか」
まで考えます。
民泊物件やリゾートヴィラは、物件を購入すれば終わりではありません。
購入費用に加えて、改修費、家具・家電、インテリア、消防設備、外構、許認可に関わる費用、開業準備費用、そして開業後の運転資金など、さまざまな費用が発生する可能性があります。
だからこそ、私たちは、
「良い物件を探すこと」と「その物件をどう買うか」は、切り離して考えるものではない
と考えています。
「良い物件」と「買える物件」は違う
たとえば、非常に魅力的なヴィラがあったとします。
立地が良い。
景色も良い。
建物もきれい。
周辺の宿泊施設も人気がある。
想定収支を見ても、十分な売上が期待できそう。
「これは良い物件だ」
そう思うかもしれません。
しかし、不動産投資や民泊事業では、そこで判断を終わらせてはいけません。
購入価格はいくらなのか。
購入時の諸費用はいくらかかるのか。
改修費はいくら必要なのか。
家具や家電、インテリアにはいくら必要なのか。
開業後の運転資金はいくら残しておくべきなのか。
自己資金はいくら入れるのか。
融資を利用するなら、どのような資金計画を考えるのか。
そして、想定していた売上に届かなかった場合でも、返済を続けていけるのか。
ここまで考えて初めて、
「この物件は買える」
という判断になります。
物件そのものが良くても、資金計画に無理があれば、良い投資になるとは限りません。
民泊物件の融資は、購入前から考える
民泊物件の購入を考えている方の中には、
「物件が決まってから銀行に相談すればいいですよね？」
と考える方もいらっしゃいます。
もちろん、具体的な物件が決まってから金融機関に相談するケースもあります。
ただ、私たちはできるだけ早い段階から融資を含めた資金計画を考えておくことをおすすめしています。
なぜなら、民泊・貸別荘・ヴィラは、単純に「不動産を買う」という話だけではなく、そこに宿泊事業を組み合わせることになるからです。
物件の価格だけでなく、
- どのような宿泊施設にするのか
- どの許認可を想定するのか
- どの程度の改修が必要なのか
- どの程度の売上を見込むのか
- 運営費はいくらかかるのか
- 返済を含めて利益が残るのか
といった事業全体を見る必要があります。
金融機関によっては民泊向けの融資商品も存在しますが、対象となる事業形態や物件所在地、融資額、期間などの条件はそれぞれ異なります。例えば、金融機関によっては特定エリアの民泊物件を対象とした融資商品を用意しています。
また、日本政策金融公庫でも旅館業に対する設備資金の融資制度がありますが、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業や特区民泊は、その制度の対象外とされています。
つまり、
「民泊だからこの融資が使える」
と一括りにはできません。
だからこそ、物件と事業計画をセットで考えることが重要なのです。
Found Nationでは「融資の相談」も購入前から
Found Nationのホームページでも、
「融資の申し込み方法がわからない」
というご相談を挙げています。
また、私たちは建築・金融・行政・運営など、それぞれの分野の専門家と連携しながら、土地探しから開業後の運営まで一貫してサポートしています。
これは、私たちがすべての金融判断を自社だけで行うという意味ではありません。
むしろ逆です。
分からないことを、分からないまま進めない。
必要なところは金融の専門家と連携する。
建築のことは建築の専門家に確認する。
許認可は行政や専門家に確認する。
そして、それぞれの情報を一つの事業計画として整理する。
それがFound Nationの考えるワンストップです。
融資は「いくら借りられるか」だけではない
融資の相談というと、
「いくら借りられますか？」
という話になりがちです。
もちろん、借入可能額は重要です。
しかし、私たちが大切だと考えているのは、
「いくら借りられるか」ではなく、「いくら借りても無理なく事業を続けられるか」
です。
例えば、できるだけ自己資金を少なくして、最大限融資を受けられたとします。
物件は購入できます。
しかし、借入額が大きくなれば、その分返済負担も大きくなります。
民泊は毎月必ず同じ売上が上がる事業ではありません。
繁忙期と閑散期があります。
競合施設が増えることもあります。
予約状況が想定を下回ることもあります。
設備が壊れることもあります。
修繕が必要になることもあります。
清掃費や光熱費などの運営コストが上昇することもあります。
だからこそ、
「一番うまくいった場合」だけではなく、「少し売上が下がった場合でも返済を続けられるか」
まで考えておく必要があります。
収支表と融資は、別々に考えない
Found Nationが民泊物件を見るとき、収支表だけを見ることもありません。
融資だけを見ることもありません。
例えば、
物件価格 3,000万円
だったとします。
そこに、
- 購入諸費用
- 改修費
- 家具・家電
- インテリア
- 消防設備
- 外構
- 開業準備費
- 運転資金
などが加われば、実際に必要となる資金は3,000万円だけではありません。
さらに、その資金のうち、
「自己資金はいくら入れるのか」
「融資はいくら利用するのか」
「融資期間はどう考えるのか」
「毎月の返済はいくらになるのか」
を考えます。
そして、
「その返済額を払ったあとに、事業として利益が残るのか」
を見る。
これが重要です。
だからFound Nationでは、物件価格だけを見て「利回りが良いですね」と判断することはしません。
物件・初期投資・運営収支・融資・返済・将来の資産価値。
これらを一つの事業として考えます。
「融資が通りそうだから買う」は危険
もう一つ、私たちが大切にしていることがあります。
それは、
「融資が通る＝良い投資」ではない
ということです。
金融機関から融資を受けられることは、もちろん大きな意味があります。
しかし、それだけで事業の成功が保証されるわけではありません。
融資を受けて物件を購入し、その後の運営によって売上を作り、必要な経費を支払い、返済を続け、最終的に利益を残していく。
そこまでが投資です。
だから私たちは、
「融資を通すこと」ではなく、「融資を含めて事業を成立させること」
を重視しています。
物件を探す前に「自分はいくらまで投資できるのか」を考える
民泊投資を検討される方には、
「良い物件が出てきたら教えてください」
とおっしゃる方も多くいらっしゃいます。
もちろん、それも大切です。
ただ、その前に一度、
「自分はいくらまでなら投資できるのか」
を考えてみてください。
例えば自己資金が500万円あるからといって、500万円すべてを頭金に入れればいいとは限りません。
購入後の運転資金が必要かもしれません。
想定外の修繕が必要になるかもしれません。
開業までに時間がかかるかもしれません。
事業が軌道に乗るまでの期間も考える必要があります。
つまり、
「持っているお金」と「投資に使えるお金」は同じではない
ということです。
ここを整理してから物件を探すことで、選択肢そのものが変わってくることがあります。
「物件ありき」ではなく「資金計画ありき」で考える
Found Nationでは、
「この物件を絶対に買いましょう」
という提案をしたいわけではありません。
むしろ、
「この物件は、今の資金計画ではおすすめしません」
とお伝えすることもあります。
物件がどれだけ魅力的でも、
- 購入価格が高すぎる
- 改修費が大きすぎる
- 許認可の見通しが悪い
- 運営収支に無理がある
- 借入額が大きくなりすぎる
- 購入後のキャッシュが残らない
のであれば、慎重になるべきだからです。
逆に、一見すると派手ではない物件でも、
適正価格で購入できる。
必要な改修費が読める。
許認可の見通しが立つ。
運営収支が現実的。
融資を含めた資金計画に無理がない。
という条件が揃えば、長期的に見て面白い物件になることもあります。
「欲しい物件」と「投資すべき物件」は、必ずしも同じではありません。
ヴィラ投資は「購入して終わり」ではない
特にリゾートヴィラの場合、購入後の資産価値まで考える必要があります。
どんな場所にあるのか。
どんな建物なのか。
どんなコンセプトなのか。
どのような顧客に選ばれるのか。
どれだけ収益を生み出せるのか。
そして、10年後、20年後にも価値を持つのか。
Found Nationでは、土地探しから建築、許認可、運営までを一貫して支援し、長期的な資産価値を見据えたヴィラづくりを重視しています。
だからこそ、購入時の融資も、
「今どうやって買うか」だけではなく、「その後どう事業を運営していくか」
まで含めて考えたいのです。
「融資のことがよく分からない」でも大丈夫です
「銀行に何を相談したらいいのか分からない」
「自己資金をどれくらい残せばいいのか分からない」
「民泊でも融資を受けられるのか知りたい」
「ヴィラを購入したいけれど、資金計画の立て方が分からない」
こうした段階でも、相談していただいて構いません。
むしろ、購入を決める前だからこそ相談してほしいと思っています。
物件を契約してしまったあとでは、選択肢が限られてしまうことがあります。
だからこそ、
「このくらいの自己資金で考えています」
「このエリアでヴィラを持ちたいです」
「これくらいの予算を考えています」
というところから、一緒に整理していく。
それがFound Nationの考える「購入前の相談」です。
民泊不動産は「物件」ではなく「事業」として見る
私たちが考える民泊不動産は、単純な「宿泊できる物件」ではありません。
不動産 × 許認可 × 建築 × デザイン × 運営 × 資金調達。
これらが組み合わさって、一つの事業になります。
だからこそ、
「この物件、民泊できますか？」
だけではなく、
「この物件を買って、事業として成立させられますか？」
という視点が必要です。
そして、その中には当然、
「どうやって購入資金を組むのか」
という融資・資金調達の問題も含まれます。
Found Nationでは、物件探しだけでなく、こうした購入前の資金計画についても、必要な専門家と連携しながらご相談いただけます。
最初から全部決まっていなくても大丈夫
「まだ物件が決まっていない」
「民泊をするかヴィラにするかも決めきっていない」
「自己資金がどのくらい必要なのかも分からない」
そんな状態でも構いません。
Found Nationのサイトでも、まだ何も決まっていない段階から土地探しや運営まで相談できることをご案内しています。
むしろ私たちは、
「何を買うか」より前に、「何を実現したいのか」
を聞くところから始めたいと思っています。
家族や友人と使えるヴィラを持ちたい。
会社の福利厚生として使える施設を持ちたい。
宿泊施設として収益を生みながら、将来的な資産としても残したい。
リゾート地に、自分たちの理想のヴィラをつくりたい。
その目的によって、選ぶべき物件も、必要な資金も、融資の考え方も変わります。
「買えるか」ではなく「買ったあと、どうなるか」
民泊物件やヴィラを購入するとき、一番大切なのは、
「買えるかどうか」だけではありません。
「買ったあと、どうなるか」
です。
どれくらい売上を作れるのか。
どれくらい経費がかかるのか。
毎月いくら返済するのか。
手元資金はいくら残るのか。
修繕が発生したらどうするのか。
運営が想定より厳しかった場合、どうするのか。
そして、10年後、20年後にその不動産がどんな価値を持っているのか。
そこまで考えて初めて、本当の意味での「民泊不動産投資」だと私たちは考えています。
Found Nationは、物件を紹介して終わりません。
土地・物件探し。
収支計画。
許認可。
建築・リノベーション。
デザイン。
融資・資金計画。
開業。
運営。
そして、その先の資産価値。
一つひとつを切り離すのではなく、一つの事業として考える。
それが、Found Nationが考える「貸別荘・ヴィラ専門不動産プロデュース」です。
「民泊物件を購入したいけれど、融資についても相談したい」
「ヴィラ投資を考えているけれど、いくらまでなら無理なく購入できるか知りたい」
「気になる物件があるけれど、購入してから困らないか第三者に見てほしい」
そんな方は、購入を決める前にご相談ください。
「この物件、買えますか？」
だけではなく、
「この物件を、どう買えばいいですか？」
から、一緒に考えます。
民泊不動産は、Found Nation。
