「中古物件を買って、民泊にしたい」
「すでに民泊をしていた物件なら安心ですよね？」
「この物件、利回りが良さそうなので購入を考えています」
Found Nationには、中古の民泊物件やヴィラについて、こうしたご相談が数多く寄せられます。
中古物件には、新築にはない魅力があります。
すでに建物があるため、完成後の姿をイメージしやすい。
立地によっては、新築よりも取得価格を抑えられる可能性がある。
既存の建物を活かして、個性的な宿泊施設をつくることもできる。
過去に宿泊施設として運営されていた物件なら、実際の運営実績が残っている場合もあります。
一方で、中古物件だからこそ注意しなければならないこともあります。
そして私たちは、これまで多くの中古物件を見てきたからこそ、強く感じています。
中古の民泊物件は、「買ってから頑張る」よりも「買う前の物件選び」で、その後が大きく変わります。
だからこそ、中古民泊物件を購入するなら、物件の「目利き」が非常に重要です。
中古物件は、買った瞬間には直せない問題がある
中古物件を購入したあと、
「ここをリフォームすればきれいになる」
「家具を入れ替えればもっとおしゃれになる」
「写真をきれいに撮れば予約が増える」
もちろん、それも大切です。
しかし、どれだけお金をかけても簡単には変えられないものがあります。
それが、
立地です。
建物の構造です。
周辺環境です。
接道条件です。
用途地域などの法的な条件です。
近隣との関係です。
そして、民泊・旅館業を行ううえでの許認可や建築・消防上の条件です。
つまり、
「後から頑張れば何とかなるもの」と「購入したあとではどうにもならないもの」を見分ける必要があります。
これが中古物件の目利きです。
「安い中古物件」＝「良い物件」ではありません
中古物件を探していると、当然ですが「価格」は大きな魅力になります。
「このエリアでこの価格なら安い」
「新築よりかなり安く買える」
「利回りが高くなりそう」
そう思う物件に出会うこともあります。
しかし、価格だけを見てはいけません。
安く見える理由があるかもしれないからです。
例えば、
- 大規模な修繕が必要
- 屋根や外壁に問題がある
- 給排水設備が古い
- 電気容量が不足している
- 消防設備の追加が必要
- 改修費が想定以上にかかる
- 民泊・旅館業に必要な条件を満たせない
- 必要書類が揃っていない
- 改修しても解決できない建物上の問題がある
- 立地上、想定した宿泊需要が見込めない
という可能性もあります。
だから、
「物件価格が安い」
と
「投資額が安い」
は、同じではありません。
500万円安く買えたとしても、購入後に1,000万円の改修費が必要なら、意味が変わります。
反対に、少し価格が高くても、追加工事が少なく、許認可の見通しが立ち、運営しやすく、将来的な資産価値も見込めるなら、そちらの方が良い投資になる可能性があります。
「すでに民泊をしていた物件」でも安心とは限らない
ここも非常に重要です。
「以前、民泊をしていました」
「現在も宿泊施設として使われています」
「過去にかなり売上がありました」
そう聞くと、
「じゃあ、この物件なら民泊できるんだ」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、
過去に民泊をしていたことと、自分がこれから同じ条件で運営できることは別の話です。
過去の運営形態は何だったのか。
どのような許可・届出で運営していたのか。
その許可や届出は、購入後もそのまま利用できるものなのか。
現在の建物の状態はどうなのか。
必要な書類は揃っているのか。
当時と現在で制度や自治体の運用が変わっていないか。
そして何より、
その売上を、誰が、どのように作っていたのか。
ここまで見なければいけません。
「過去に年間1,500万円売れていました」
という数字だけを見て購入するのは危険です。
その売上が、
立地によるものなのか。
施設のブランド力によるものなのか。
前オーナーの運営力によるものなのか。
特定のOTAでの評価やレビューが大きかったのか。
価格設定が非常に上手かったのか。
リピーターが多かったのか。
あるいは、現在はもう再現できない条件だったのか。
数字の背景を見る必要があります。
中古民泊物件の「目利き」は、収支表を見るだけではできない
中古物件を購入するとき、
「年間売上〇〇万円」
「想定利回り〇％」
という収支表を渡されることがあります。
もちろん、収支を見ることは重要です。
ただ、収支表はあくまで「結果の予測」です。
その前提条件が現実的なのかを見なければ意味がありません。
例えば、
「年間売上1,500万円」
と書いてあったとしても、
平均宿泊単価はいくらなのか。
年間何泊を想定しているのか。
繁忙期と閑散期の差はどれくらいなのか。
清掃費はいくらなのか。
OTA手数料はいくらなのか。
光熱費はいくらなのか。
修繕費をどう見ているのか。
固定資産税は含まれているのか。
保険料は含まれているのか。
運営代行費は含まれているのか。
そして、融資を使うなら返済額はいくらなのか。
ここまで見て初めて、実際の収益性が見えてきます。
だからFound Nationでは、
「収支表があるから安心」ではなく、「その収支表の前提は正しいのか」
を見ることを大切にしています。
さらに大事なのが「改修費」です
中古民泊物件では、改修費を甘く見ないことも重要です。
宿泊施設として魅力的にするためのデザインリフォームだけではありません。
建物そのものの修繕。
水回り。
給排水。
電気。
空調。
断熱。
外壁。
屋根。
消防設備。
必要に応じた間取り変更。
外構。
サイン。
家具・家電。
インテリア。
さまざまな費用が発生する可能性があります。
そして中古物件で怖いのは、
「買う前には分からなかった費用が、買ったあとに出てくること」
です。
だからこそ、購入前にできる限り確認する。
そして、確認できないものについては、
「分からない」
と正直に認識しておく。
これも目利きの一つです。
「民泊できる」と「良い民泊物件」は違う
これはFound Nationが、特に伝えたいことです。
仮に、その中古物件で何らかの形で民泊・宿泊事業が可能だったとしても、
それだけで「良い民泊物件」とは限りません。
民泊ができる。
↓
だから買う。
ではありません。
本当に見るべきなのは、
「その物件で、どのような宿泊事業をつくれるのか」
です。
どんなゲストが来るのか。
何人で泊まるのか。
何泊したいと思う施設なのか。
周辺にどんな競合がいるのか。
どんな価格帯で戦えるのか。
その物件だからこそ選ばれる理由をつくれるのか。
運営コストは現実的なのか。
そして、その事業を成立させるために必要な改修費をかけても、投資として成立するのか。
ここまで考える必要があります。
中古物件だからこそ「建物を見る目」が必要になる
中古物件は、一つひとつ状態が違います。
同じ築年数でも、これまでの使われ方やメンテナンス状況によって状態は大きく変わります。
表面上はきれいでも、見えない部分に問題があることもあります。
反対に、内装が古くても、建物として非常にポテンシャルが高い物件もあります。
つまり、
写真だけでは分からない。
そして、
物件資料だけでも分からない。
実際に建物を見て、
「ここは活かせる」
「ここは改修した方がいい」
「ここは費用が大きくなりそう」
「ここは専門家に確認した方がいい」
という判断を積み重ねる必要があります。
中古物件は、新築以上に「何を見るか」が重要になる場面があります。
そして、最後に「出口」まで考える
中古物件を購入するとき、
「民泊として運営できればOK」
で終わらせないことも大切です。
10年後、この物件はどうなっているのか。
20年後はどうなのか。
民泊をやめたくなったらどうするのか。
自分で使うことはできるのか。
売却するとしたら、どんな買い手が考えられるのか。
建物の価値はどう変化するのか。
土地としての価値はどうなのか。
宿泊事業としての収益性はどうなのか。
「入口」だけでなく「出口」まで見る。
これが不動産投資です。
中古物件の目利きは、経験だけではなく「総合的な判断」
中古民泊物件を見るとき、必要なのは一つの知識だけではありません。
不動産だけ詳しくても足りません。
民泊運営だけ詳しくても足りません。
収支だけ見ても足りません。
許認可だけ見ても足りません。
建築だけ見ても足りません。
必要なのは、
不動産 × 宿泊事業 × 建築 × 許認可 × 収支 × 運営
を一つの物件として考えることです。
そして、分からないところは分からないと認め、必要に応じて専門家に確認する。
私たちは、それが本当の意味での「目利き」だと思っています。
Found Nationは「中古物件を買わせる会社」ではありません
Found Nationが目指しているのは、
「中古物件があるから買いましょう」
ということではありません。
むしろ、
「この物件はおすすめしません」
とお伝えすることもあります。
物件が良くても価格が合わない。
価格が安くても改修費が大きすぎる。
民泊はできても事業として成立しない。
収支は良く見えても再現性が低い。
許認可の見通しが悪い。
購入後の資金計画が厳しい。
そう判断するのであれば、無理に購入をすすめる意味はありません。
私たちが大切にしているのは、契約を一件取ることではなく、
その物件を購入した方が、買ったあとに「こんなはずじゃなかった」とならないこと。
そのために、購入前にできるだけ多くのことを確認することです。
中古民泊物件を探しているなら、「物件を見つけてから」ではなく「買う前」に相談してください
中古物件は、同じ物件を二度買うことができません。
一度契約してしまえば、
「やっぱり改修費が高かった」
「思っていた条件と違った」
「想定していた許認可が取れなかった」
「収支が合わなかった」
と気づいても、簡単には戻れません。
だからこそ、
購入前の目利きが重要です。
気になる中古物件がある。
不動産会社から紹介された物件がある。
「民泊できます」と言われている。
過去に民泊をしていた物件がある。
収支表をもらったけれど、本当に信じていいのか分からない。
そんな段階で構いません。
むしろ、その段階でご相談ください。
中古民泊物件の目利きなら、Found Nationへ
Found Nationは、貸別荘・ヴィラを中心に、土地・中古物件探しから、建築・デザイン、許認可、収支計画、運営まで、物件を「宿泊事業」として成立させるためのプロデュースを行っています。
中古物件についても、
「いくらで買うか」だけではなく、
「買ったあと、いくらかかるのか」
「本当に民泊事業として成立するのか」
「その物件をどう活かせるのか」
「将来的にどんな価値を持つのか」
という視点で考えます。
中古物件は、新築より安いから良い。
築浅だから安心。
以前民泊をしていたから大丈夫。
利回りが高いから買い。
そんなに単純ではありません。
中古物件は、物件選びでほぼ決まる。
だからこそ、物件を見る人を選んでほしい。
物件資料だけではなく、現地を見る。
収支だけではなく、その裏側を見る。
「民泊できます」という言葉だけではなく、なぜできるのかを確認する。
そして、分からないことは専門家に確認する。
それが、私たちFound Nationが考える「目利き」です。
中古民泊物件を探している方。
気になる中古ヴィラがある方。
購入を迷っている物件がある方。
ぜひ、契約する前に一度ご相談ください。
中古物件は、買ってからではなく、買う前が勝負です。
そして、その「買う前」の目利きを、
Found Nationに。
民泊不動産は、Found Nation。
