民泊不動産に詳しい「風」は、すぐに見破られる。
高い買い物だからこそ、分からないことを正直に言えるプロに相談してほしい
民泊不動産の世界にいると、最近よく思うことがあります。
「民泊に詳しい風の人」は、意外とすぐに分かる。
もちろん、ホームページには、
「民泊専門」
「旅館業に強い」
「民泊投資のプロ」
「豊富な実績」
「民泊物件を多数取り扱っています」
と書かれている。
専門用語もたくさん並んでいる。
ホームページのデザインもきれい。
実績もたくさん載っている。
一見すると、
「この人なら大丈夫そう」
と思ってしまうかもしれません。
でも、民泊不動産の現場に長くいると、
本当にこの人は民泊を分かっているのか。
ということは、話をしていれば少しずつ見えてきます。
そして最近、私たちFound Nationに寄せられる相談を聞いていると、その「差」を強く感じるようになりました。
民泊不動産は、そんなに簡単な世界ではありません
民泊という言葉が一般的になって、以前よりも参入する会社や専門家が増えました。
不動産会社。
行政書士。
設計会社。
施工会社。
運営代行会社。
コンサルタント。
それぞれの専門家がいること自体は、とても良いことだと思います。
民泊事業には、多くの専門知識が必要だからです。
ただ、
「民泊を扱っている」ことと、「民泊不動産を本当に理解している」ことは、同じではありません。
ここは、投資家の方にも知っておいてほしいところです。
民泊不動産は、
「この物件、民泊できます」
だけで終わる話ではありません。
物件の取得。
許認可。
建築。
消防。
設備。
改装。
家具・インテリア。
集客。
OTA。
価格設定。
清掃。
運営。
収支。
修繕。
資産価値。
売却。
これらが全部つながっています。
一つだけ分かっていても、全体は見えません。
だからこそ、民泊不動産は難しい。
そして、だからこそ、
「詳しい風」だけでは、いつか必ずボロが出ます。
最近、私たちに寄せられた相談
最近、Found Nationにはこんな相談がありました。
ある方は、民泊運営をするために不動産を購入。
旅館業の許可取得に向けて、専門家に依頼していました。
「これで進めれば大丈夫」
そう思っていた。
ところが、しばらくしてから、
「手洗いを追加で設置してください」
という話が出てきた。
もちろん、施設の状況や申請内容によって必要な設備は変わります。
だから、追加対応そのものが悪いわけではありません。
問題は、
なぜ購入後、しばらく経ってから初めて分かったのか。
ということです。
購入前に分かっていたら、
その工事費を含めて投資判断ができたかもしれない。
工事期間を含めてスケジュールを組めたかもしれない。
そもそも、その物件を買わないという選択肢もあったかもしれない。
「今になって、それを言うの？」という問題
別の相談では、
当初、特区民泊で進める予定だった。
ところが、スケジュール的に間に合わなくなり、
「旅館業法による許可を取得する方向で進めましょう」
という話になった。
そして、さらに進めていくと、
「検査済証が必要です」
という話が出てきた。
すでに物件は購入している。
オープンの予定も組んでいる。
融資の返済も始まっている。
でも、今から対応していては予定に間に合わない。
投資家からすれば、
「それ、買う前に分からなかったんですか？」
という話になってしまいます。
私たちは、こうした相談を受けるたびに、
「もっと早く出会えていたら」
と思います。
購入前だったら、まだ選択肢があったからです。
専門家なら「分からない」と言ってはいけない？
私は、むしろ逆だと思っています。
本当のプロほど、
「ここは私の専門外なので、別の専門家に確認しましょう」
と言える。
「このケースは自治体に確認しないと断言できません」
と言える。
「この物件は、今の情報だけでは旅館業取得可能とは判断できません」
と言える。
これが、ものすごく大切だと思っています。
民泊の世界では、地域や物件によって条件が変わります。
すべてを一人の人間が完璧に知っているなんて、現実的には難しい。
だからこそ、
分からないことを「分かるふり」しない。
必要なら、行政に確認する。
建築の専門家に聞く。
消防について確認する。
必要な資格を持つ専門家につなぐ。
それが本当のプロだと思います。
「何でもできます」が一番怖い
私たちが少し警戒するのは、
「全部できます」
という言葉です。
もちろん、本当に一気通貫で対応できる会社もあります。
Found Nationも、不動産だけでなく民泊運営や施設づくりまで関わっています。
でも、私たち自身も、
「これは行政に確認した方がいい」
「これは建築の専門家に確認しよう」
という判断をします。
なぜなら、
民泊は一人の知識だけで完結する仕事ではないからです。
分からないことを認めることは、弱さではありません。
むしろ、
投資家を守るために必要な姿勢
だと思っています。
「ホームページが立派」だけでは判断しないでほしい
これは、民泊物件を購入する方にぜひ伝えたいことです。
ホームページは、もちろん参考になります。
でも、それだけで判断しないでください。
実績が掲載されているなら、
「どんな物件ですか？」
と聞いてみる。
「何件くらいですか？」
だけではなく、
「どんな地域ですか？」
「どんな許認可ですか？」
「どのくらいの期間、運営していますか？」
「購入前から関わった案件ですか？」
と聞いてみる。
そして、
具体的な質問をしてみる。
すると、だんだん見えてきます。
本当に現場を経験している人なのか。
誰かの情報を話しているだけなのか。
一般論しか話していないのか。
実際の経験から話しているのか。
民泊不動産は、話している内容だけでもかなり差が出ます。
「過去に何件やったか」だけでもありません
ただし、
「実績○○件！」
という数字だけで判断するのも危険です。
100件の申請をした人が、必ずしもあなたの物件に最適とは限りません。
大切なのは、
今回の物件について、どこまで考えているか。
です。
例えば、
「この物件なら旅館業が取れます」
と言われたとします。
そこで、
「なぜですか？」
と聞いてみる。
「何を確認したんですか？」
「どこに確認したんですか？」
「追加工事はありますか？」
「必要な書類は揃っていますか？」
「いつまでに取得できそうですか？」
「もし取得できなかった場合はどうしますか？」
ここまで聞いてみる。
そのときに、
具体的に答えられるのか。
あるいは、
「大丈夫です」
だけで終わるのか。
ここは大きな違いです。
高い買い物だから、「分からない」を許容してほしい
不動産は、高い買い物です。
数百万円。
数千万円。
場合によっては、それ以上。
しかも民泊物件の場合、不動産を買って終わりではありません。
購入後に、
改装費。
家具・家電。
設備費。
許認可関連費用。
運営準備費。
広告費。
さまざまな費用が発生します。
だから、
「たぶん大丈夫」
では困ります。
「詳しい人っぽいから大丈夫」
でも困ります。
必要なのは、
「何を確認して、何が分かっていて、何がまだ分からないのか」
を明確にしてくれる人です。
私たちFound Nationも、すべてを知っているわけではありません
ここは、私たち自身についても正直に書いておきたいと思います。
私たちだって、すべてを知っているわけではありません。
民泊の制度は変わります。
自治体によって違います。
建物によって条件も違います。
一つの案件で、今まで経験したことのない問題が出てくることだってあります。
だから、
「分からないことは調べる」
「必要な人に聞く」
「行政に確認する」
「専門家につなぐ」
これを大切にしています。
それをせずに、
分からないことを分かったふりで進めること
の方が、ずっと怖いと思っています。
民泊不動産で本当に必要なのは「プロっぽさ」ではない
プロっぽい資料。
きれいなホームページ。
難しい専門用語。
立派な肩書。
もちろん、それらが悪いわけではありません。
でも、本当に大切なのは、
その物件について、どこまで具体的に考えられるか。
そして、
分からないことを正直に「分からない」と言えるか。
だと思います。
民泊不動産は、普通の不動産以上に複雑です。
だからこそ、
「何でもできます」
と言う人より、
「ここは私たちだけでは判断できないので、確認しましょう」
と言える人の方が、私は信頼できます。
買う前だからこそ、プロに相談してほしい
私たちが何度でも言いたいのは、
購入前に相談してほしい
ということです。
すでに購入した後でも、もちろんご相談いただけます。
できることを一緒に考えます。
でも、購入前なら、
「買わない」
という選択肢があります。
条件を変えることもできます。
価格を交渉することもできます。
別の物件を探すこともできます。
許認可の可能性を調べてから判断することもできます。
収支を作り直すこともできます。
つまり、
選択肢が一番多いのが、購入前です。
投資家にとって「良い相談相手」でありたい
Found Nationが目指しているのは、
「この物件を買ってください」
と言う会社ではありません。
もちろん、不動産をご紹介することはあります。
民泊施設をつくることもあります。
運営をお任せいただくこともあります。
でも、その前に、
「この投資、本当にやるべきですか？」
というところから一緒に考えたい。
場合によっては、
「この物件はおすすめしません」
と言うこともあります。
「この収支は少し厳しく見た方がいいです」
と言うこともあります。
「この許認可については、まだ断言できません」
と言うこともあります。
そして、
「ここは私たちの専門ではないので、専門家に確認しましょう」
と言うこともあります。
それでもいいと思っています。
むしろ、それが投資家の方にとって一番大切なことだと思うからです。
民泊不動産は、詳しい「風」ではなく、本当に現場を知る人へ
民泊投資は、夢のある投資です。
自分で使えるヴィラを持つ。
家族と過ごす。
友人と楽しむ。
会社の社員の福利厚生に使う。
そして、使わない期間には宿泊施設として運営する。
うまく事業として成立すれば、資産と暮らしの両方にプラスをつくることができます。
だからこそ、
嫌な思い出にしてほしくありません。
「買わなければよかった」
「こんなはずじゃなかった」
「最初にちゃんと確認しておけばよかった」
そんな後悔をしてほしくない。
高い買い物だからこそ、
分からないことは分からない。
できないことはできない。
確認が必要なことは確認する。
そして、必要なら別の専門家に頼る。
そういう誠実な姿勢を持つ人と一緒に、投資を考えてほしいと思っています。
民泊不動産はFound Nation
私たちは、民泊不動産を単なる「民泊ができる物件」として見ません。
不動産としてどうなのか。
許認可上どうなのか。
どんな施設をつくれるのか。
実際に運営できるのか。
どんな収支になるのか。
そして、その先にどんな資産価値が残るのか。
物件を買うところから、運営、そしてその先まで。
一つの不動産を、一つの事業として考えます。
だからこそ、私たち自身も「分からないことを分からないままにしない」ことを大切にしています。
民泊不動産は、詳しい「風」では長く続きません。
現場に立って、
考えて、
調べて、
必要な人に聞いて、
そして、一つひとつ積み上げていく。
高い買い物だからこそ、
「誰に頼むか」より前に、「その人は本当に分からないことを分からないと言える人か」
を見てほしい。
それが、私たちFound Nationから、これから民泊不動産への投資を考える方に伝えたいことです。
民泊不動産は、Found Nation。
買う前から、その先まで。
一緒に考えます。
